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梁政發(fā)【2022】13號(hào)梁山縣人民政府關(guān)于印發(fā)梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知

LSDR-2022-0010003

梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

 第一章   總  則

 

第一條  為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)）、《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（魯建物字〔2020〕7號(hào)）等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條  維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條  縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)全縣維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣住房保障事務(wù)服務(wù)中心作為維修資金主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。

第六條  出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對(duì)后，由財(cái)政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到維修資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。

第七條  業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由維修資金管理部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受維修資金管理部門的管理和監(jiān)督，在維修資金管理部門選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。

第二章  交  存

 

第八條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

第九條  商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為：多層建筑（≤6層）40元；7-12層（含12層）小高層60元；13層以上80元。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)根據(jù)本縣實(shí)際，依法適時(shí)調(diào)整首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，按照實(shí)測(cè)面積，或按《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，一次性足額交存維修資金。回遷業(yè)主按照《選房確認(rèn)書(shū)》中所記載面積交存維修資金。

截至竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

第十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主在購(gòu)房合同中約定業(yè)主按有關(guān)規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。已交付但業(yè)主未按規(guī)定交存維修資金的房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金，建設(shè)單位有權(quán)向業(yè)主追償。

建設(shè)單位辦理交付手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)核實(shí)購(gòu)房人山東省住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)；未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。

第十二條 本辦法實(shí)施前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)代收的，應(yīng)當(dāng)將維修資金交存至維修資金管理機(jī)構(gòu)指定的專用賬戶。

第十三條  維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金專戶，資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按幢設(shè)分賬。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設(shè)分賬。

第十四條  房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

第十五條  商品住宅已出售但未建立維修資金的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。

出售公有住房售房時(shí)未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提；業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)交。

第十六條  經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)代收補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)交、續(xù)交維修資金及時(shí)劃轉(zhuǎn)維修資金銀行專戶。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

 

第三章  使  用

 

第十七條  維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式；一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式；應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十八條 業(yè)主維修資金分戶賬面余額不足支付分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主補(bǔ)足，未交存維修資金的，由業(yè)主直接支付，由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)收取。

第十九條  維修資金的計(jì)劃使用，主要適用于可以提前預(yù)見(jiàn)的，以延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過(guò)連續(xù)兩年的維修資金年度使用計(jì)劃。

第二十條  維修資金計(jì)劃使用，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報(bào)維修資金管理部門審核備案并組織實(shí)施。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議書(shū)后執(zhí)行。

有條件的小區(qū)可按照計(jì)劃使用程序申請(qǐng)使用維修資金，購(gòu)買與電梯維修、更新和改造有關(guān)的保險(xiǎn)。

第二十一條  按照維修資金計(jì)劃使用程序，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式，選聘具有相應(yīng)能力的單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知維修資金管理部門劃款。

第二十二條  維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第二十三條  維修資金的一般使用程序：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（以下統(tǒng)稱申請(qǐng)人），根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用申請(qǐng)；

（二）物業(yè)主管部門會(huì)同維修資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，明確維修范圍；

（三）申請(qǐng)人制定維修和更新、改造方案，編制工程預(yù)算，對(duì)維修范圍內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行公示，公示期不得少于五個(gè)工作日。公示期滿后，物業(yè)主管部門和社區(qū)委員會(huì)對(duì)公示情況予以確認(rèn)；

（四）業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；

（五）維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)材料的完整性和規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的予以備案；

（六）工程竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施，還應(yīng)由相應(yīng)專業(yè)單位出具驗(yàn)收合格證明。驗(yàn)收合格的，在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署意見(jiàn)。

（七）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、審計(jì)報(bào)告、業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偳闆r對(duì)列支范圍內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行公示，公示期不得少于五個(gè)工作日；

（八）物業(yè)主管部門和社區(qū)委員會(huì)對(duì)維修后的材料進(jìn)行審核。

（九）維修資金管理機(jī)構(gòu)依據(jù)申請(qǐng)人提交的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、審計(jì)報(bào)告、物業(yè)主管部門、社區(qū)委員會(huì)意見(jiàn)等材料，撥付工程款。

第二十四條  維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。

第二十五條  有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫(kù)雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十六條  出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)委員會(huì)，確認(rèn)后組織維修。

第二十七條  維修組織單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的單位，進(jìn)行應(yīng)急維修的工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作。一次或單項(xiàng)應(yīng)急使用維修資金金額較大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的審核。維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)按照工程進(jìn)度將所需維修費(fèi)用劃至有關(guān)單位賬戶。

第二十八條  應(yīng)急維修工程費(fèi)用撥付后，維修組織單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)將下列材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報(bào)告；

（三）工程驗(yàn)收合格證明；

（四）涉及戶數(shù)和清冊(cè)、分?jǐn)偡桨福?/span>

（五）維修資金管理部門認(rèn)為按照規(guī)定應(yīng)該公示的其他材料。

第二十九條  相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十條  因維修、更新、改造工程所產(chǎn)生的下列費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修、更新、改造成本：

（一）維修和更新、改造工程費(fèi)用；

（二）前期勘察設(shè)計(jì)、鑒定費(fèi)用；

（三）工程招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi)用；

（四）工程預(yù)決算審核等有關(guān)費(fèi)用。

組織維修單位可根據(jù)合同，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。

 第三十一條  下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)、庭院等部位的維修費(fèi)用；

（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費(fèi)用；

（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第四章  監(jiān)督管理

 

第三十二條  維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或按照財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定選定商業(yè)銀行，開(kāi)立維修資金管理專戶，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)作為選擇專戶銀行的依據(jù)。

第三十三條  經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)條件并向維修資金管理部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請(qǐng)表；

（二）業(yè)主大會(huì)同意自行管理維修資金的表決結(jié)果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規(guī)約；

（五）維修資金管理部門認(rèn)為必要的其他材料。

第三十四條  維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十五條  維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，公開(kāi)電話、網(wǎng)站，接受業(yè)主對(duì)公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會(huì)投訴監(jiān)督。

第三十六條  維修資金管理部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債等，確保資金的安全和保值增值。

第三十七條  維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)定期分配，當(dāng)年交存部分的收益可按同期銀行活期利率計(jì)算，其余部分的年化收益以不低于同期銀行一年定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算。

第三十八條  房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋賬戶中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)移。

第三十九條  房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位或按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

第四十條  收取維修資金，應(yīng)當(dāng)出具省財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的山東省財(cái)政票據(jù)（電子）。

第四十一條  惡意騙取、套用維修資金的單位和個(gè)人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，導(dǎo)致延誤維修時(shí)機(jī)，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。

 

第五章 附  則

 

第四十二條  在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車庫(kù)（包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位）等其他非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十三條  保障性住房按照規(guī)定實(shí)行維修資金制度。國(guó)有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十四條  未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第四十五條  本辦法自2022年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。

動(dòng)漫解讀 | 《梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》政策解讀

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【已結(jié)束】【意見(jiàn)征集】梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（修改版征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告

【word版】梁政發(fā)13號(hào) 關(guān)于印發(fā)梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知.doc

【pdf版】梁政發(fā)13號(hào) 關(guān)于印發(fā)梁山縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知.pdf

信息來(lái)源： 梁山縣人民政府辦公室